دانلود رایگان ترجمه مقاله بررسی سرمایه گذاری املاک و زمین خرده فروشان – Sage 1997

مقالات انگلیسی و ترجمه های فارسی رایگان با فرمت PDF آماده دانلود رایگان میباشند

همچنین ترجمه مقاله با فرمت ورد نیز قابل خریداری و دانلود میباشد

مقاله انگلیسی رایگان (PDF)

ترجمه فارسی رایگان (PDF)

خرید ترجمه با فرمت ورد

فهرست مقاله:

چکیده
مقدمه
دارایی های املاک خرده فروشان بریتانیا
سوبسید های املاک برای خرده فروشان
سیاست هایی برای استهلاک دارایی های ملکی
مسئله هزینه های نابرگشتی
هزینه های نابرگشتی و املاک خرده فروشی
نتیجه گیری

بخشی از ترجمه فارسی مقاله:

مقدمه
بسیاری از بحث های مهم اخیر راهبرد های شرکتی خرده فروش در بریتانیا بر دارایی های املاک و زمین متمرکز بوده اند. اگرچه خرده فروشان کالاهای خود را به مصرف کننده ها می فروشند، ولی آن ها مالکان هزاران ساختمان و اراضی ارزشمند می باشند.سیاست های شرکتی برای تصاحب، ارزش کذاری و یا فروش زمین می تواند اثر قابل توجهی بر روی ترازنامه آن داشته باشد و از این روی اثر قابل توجهی بر روی تغییرات مکانی و کاربری ارضی شهری دارد. در واقع هنوز به جز چند استثنا که در زیر بحث می شوند، این موضوع کم تر توسط محققان دانشگاهی بریتانیا مورد بررسی قرار گرفته است. در این مقاله به بررسی خصوصیات دارایی ها و املاک خرده فروشان در بریتانیا پرداخته می شود. به خصوص سوالات زیر بررسی می شوند:
میزان دارایی ها و املاک خرده فروشان در انگلیس چقدر است؟ ایا این دارایی ها اثر کم تری بر روی عملکرد اصلی خرده فروشان دارند و یا این که منبع مهم سود و زیاد آن ها محسوب می شود؟ به چه طریقی عملیات حسابداری و ارزش گذاری خرده فروشان موجب ابهام در اثرات سوء قضاوت های گذشته می شود.
آیا دارایی های خرده فروشان باید به صورت هزینه های غیر قابل برگشت در نظر کرفته شود که مانع از رشد و نوآوری می شود و یا آن ها موجب اختلال در عملکرد خرده فروشی به شیوه های دیگر می شوند؟
رایلی ۱۰۰۲-۱۹۹۴٫۱۹۹۶ به بررسی خرده فروشان خوار بار فروشی در انگلیس با استناد به انتقادات تحلیل گران شهر لندن به خصوص از شرکت تسکو استورز، سینزبوری پی ال سی، سیف وی استور و گروه اسدا پرداخت. این شرکت ها در رقابت بر سر غالبیت بر بازار، مکان هایی را برای تاسیس فروشگاه های جدید با قیمت های بالاتر از کاربران تجاری دیگر خریداری کردند به (Guy,1995;Hallsworth,1995;HallsworthوMcClatchey,1994 مراجعه شود). این موجب تغییراتی زیادی در عملیات حسابداری شد به گونه ای که این شرکت ها و سایر شرکت های دیگر بخشی از سرمایه خود را برای اراضی با ارزش بالا مستهلک کرده و یا پیش فروش کردند.
شرکت های فوق اقدام به خرید زمین برای استفاده ومصرف خود جهت توسعه فروشگاه های جدید و بزرگ خود کردند. با این حال، سایر خرده فروشان در مالکیت زمین و دارایی، فراتر از نیاز های شخصی خود وارد شدند. شرکت هایی نظیرTheBootsCompanypic,Kingfisherpic,TheDixonGrouppic،Burton Group همگی اقدام به ایجاد سوبسید های توسعه املاک و اراضی در اواخر ۱۹۸۰ میلادی روی اورده و مراکز خرید و سایر طرح ها را با درجات متغیری از موفقیت تاسیس کردند. مجددا این فعالیت ها موجب بحث میان تحلیل گران شهر شد( برای مثال گولدمن ۱۹۸۹، کلینورت بنسون ۱۹۸۹).
رایلی ۱۹۹۲-۱۹۹۶ این رویداد ها را به بخث های کلی در خصوص نقش هزینه های غیر قابل بازگشت در تحلیل تغییرات شهری و منطقه ای نسبت می دهد. هزینه های غیر قابل بازگشت هزینه هایی هستند که برای اجرای یک فعالیت و یا خرید قطعه ای از تجهیزاتی که اکنون ارزش بازاری صفر دارند صرف شده اند. به عبارت دیگر، این هزینه های مستهلک یا برگشت ناپذیر می باشند( فرگوسن و همکاران ۱۹۹۳).
فرگوسن و همکاران ۱۹۹۳ از مثال مناسب در خصوص فعالیت استخراج معدن استفاده می کنند که در آن هزینه حفر چاه معدن برگشت ناپذیر است.
کلارک ۱۹۹۴ و کلارک و رایلی ۱۹۹۵-۱۹۹۷، به بررسی شیوه های تاثیر ساختار و مدیریت شرکت های صنعتی بزرگ بر تعهدات گذشته به شکل پیگر بندی مکانی تولید و وجود هزینه های برگشت ناپذیر که نشان دهنده سرمایه گذاری کذشته یا هزینه های برگشتی آینده از مکان های خاص است پرداختند. بحث های مربوط به هزینه های غیر قابل بازگشت در رابطه با شرکت های تولیدی بزرگ بوده است. با این حال رایلی ۱۹۹۲، هزینه های غیر قابل بازگشت را در خصوص فعالیت های خرده فروشی به ویژه دارایی های ملکی شرکت های خوار بار فروشی به کار می برد. یکی از اهداف این مطالعه بررسی این موضوع است که ایا این روش را می توان به طور کلی به صنعت خرده فروشی تعمیم داد یا نه؟
بعد از مرور توصیفی در خصوص و میزان دارایی های املاک و زمین خرده فروشان انگلیسی، از جمله مالکیت توسعه زمین، مفهوم هزینه های غیر قابل بازگشت مورد ارزیابی قرار می گیرد. دو بحث متناقض مورد بررسی قرار می گیرند:اول این که دارایی ها و اراضی خرده فروشان دارای عناصر مهم هزینه های غیر قابل بازگشت می باشد که به آسانی قابل بازگشت نبوده و موجب کاهش عملکرد شرکت ها می شوند و دوم، این دارایی ها، دارایی های مثبتی می باشند که برای افزایش کارایی نیاز بوده و در آینده سود اور هستند. علت دیگر اینکه نابرابری ممکن است منجر به رشد سریع‌تر شود، به ایده تقسیم‌ناپذیر بودن سرمایه مربوط می‌شود که بنابر آن، آماده‌سازی صنایع نوین، غالباً شامل هزینه‌های غیرقابل بازگشت (sunk costs) بسیار زیادی است. روبه‌رو شدن با چنین هزینه‌هایی در کشورهای کمتر توسعه‌یافته با بازارهای مالی ناکافی و نامساعد، نیاز به توجه به ثروت دارد. در نهایت، این دیدگاه همچنین استدلال می‌کند بدون انگیزه‌های کافی، نرخ‌های سرمایه‌گذاری برای حصول رشد پایدار، ناکافی باقی خواهند ماند. اینکه میان رشد و سهم از آن یک بده‌بستان وجود دارد، تفکر غالب توسعه در بازه زمانی پس از جنگ جهانی دوم بود. علاوه بر این، «فرضیه کوزنتس» این استدلال را ارائه می‌دهد که با توسعه کشورها، پیش از آنکه نابرابری کاهش یابد، ابتدا افزایش می‌یابد (یعنی در مراحل اولیه توسعه، نابرابری افزایش می‌یابد ولی سپس شروع به کم شدن می‌کند، نگاه کنید به کوزنتس، ۱۹۵۵). از این رو، رابطه میان نابرابری و تولید ناخالص داخلی سرانه، در هر دو نوع از بررسی سری‌های زمانی و داده‌های مقطعی، نشان می‌دهد که رابطه‌ای بازگشتی و Uشکل میان این دو (نابرابری و تولید ناخالص داخلی سرانه) وجود دارد. نتایج کارهای تجربی بارو (۲۰۰۰) نیز تایید می‌کنند که منحنی کوزنتس، همچنان به عنوان یک «قاعده تجربی صریح و آشکار» باقی مانده است. با گسترش توسعه اقتصادی در جهان طی نیمه دوم قرن بیستم، بر اقتصاددانان آشکار شد که داستان‌های موفقیت‌آمیز توسعه رو به افزایشی که در آنها نرخ‌های رشد اقتصادی شگرفی حاصل شدند، در حالی که در آنها نابرابری درآمدی آنگونه که اشاره شد، وجود نداشت، پدید آمد، که مورد مشهور آنها ببرهای آسیایی بودند. به علاوه، در بسیاری از کشورها، به عنوان مثال در آمریکای لاتین، با ثبت نابرابری‌های زیاد، رشد اقتصادی ضعیفی نیز برجای ماند. از این رو، طی دهه اخیر، در مورد این موضوع نیز تغییر رویکرد و تفکر حاصل شد. اقتصاددانان متعددی نیز تاکید بر تاثیر منفی بالقوه نابرابری بر رشد را آغاز کرده‌اند، ایده‌ای که ابتدا از سوی گونار میردال (۱۹۷۳) مطرح شد.البته در خصوص این دیدگاه ها اغراق شده است بدیهی است که باید حد وسط این دیدگاه ها را در نظر گرفت.
لازم به ذکر است که این مقاله مروری تنها محدود به خرده فروشان انلگیس و بازار زمین انگلستان است. بازار املاک انلگیس در مقایسه با امریکای شمالی، دارای قیمت های زمین بالا، مشارکت بالا سازمان های مالی اعتباری و نیز قوانین سفت و سختر در خصوص برنامه ریزی کاربری ارضی است( گای و لرد ۱۹۹۱).
بسیاری از املاک و اراضی خرده فروشی در اجاره ثابت سازمان ها قرار دارند. اثرات این محدودیت ها بر ورود و خروج توزیع خرده فروشی همگی می توانند اثرات و پیامد هایی را برای یزرگی و ماهیت هزینه های غیر قابل بازگشت داشته باشند ولی در عین حال به پایه دارایی خرده فروش نیز کمک می کنند پیامد های فوق در زیر مورد بحث قرار می گیرند.

بخشی از مقاله انگلیسی:

Introduction

Much of the recent critical discussion of the corporate strategies of multiple retailers in the United Kingdom has focused on their land and property holdings. Though retailers are obviously in business principally to sell goods to consumers, they are also owners of many thousands of buildings, and some extremely valuable areas of land. A company’s policies for land acquisition, valuation, and disposal can have major impacts on its balance sheet, and can become important influences on urban spatial change. And yet, with some exceptions which are discussed below, there has been surprisingly little interest in the topic from academic researchers in the United Kingdom. In this paper I attempt to redress the balance by examining critically the characteristics of major retailers’ land and property holdings in the United Kingdom. In particular, the following questions are examined: What is the extent of retailers’ property and land holdings in the United Kingdom? Are such holdings solely incidental to the retailers’ main function, or are they a significant source of profit (or loss) in their own right? In what ways may retailers’ accounting and valuation practices obscure the effects of past misjudgments? Should retailers’ property and land holdings be regarded as ‘sunk costs’ which may inhibit growth and innovation, or do they distort the operation of the retail sector in other ways? The issues which have stimulated this research focus can be summarised briefly. Wrigley (1992; 1994; 1996) has reviewed the recent history of multiple grocery retailing in the United Kingdom, drawing upon criticism by City of London analysts of, in particular, the companies Tesco Stores Ltd, J Sainsbury pic, Safeway Stores pic, and Asda Group pic (for example, Credit Lyonnais Laing, 1991; 1992a; 1992b, Kleinwort Benson, 1991). In their race for market domination, these companies purchased sites for new stores at prices well above those which would be offered by other commercial users (see also Guy, 1995; Hallsworth, 1995; Hallsworth and McClatchey, 1994). This has led in turn to changes in accounting practices, such that these and other companies are now prepared to depreciate or write off part of their investment in supposedly overvalued land. The companies mentioned thus far have essentially purchased land for their own use in developing new large stores. However, other retailers have also become involved in property ownership beyond their own operational requirements. Companies such as The Boots Company pic, Kingfisher pic, The Dixon Group pic, and the Burton Group pic all set up property development subsidiaries in the late 1980s, and initiated developments of entire shopping centres and other schemes, with varying degrees of success. Again, these activities have proved controversial amongst City analysts (for example, Goldman Sachs, 1989; Kleinwort Benson, 1989). Wrigley (1992; 1996) has related such events to a more general discussion of the role of sunk costs in the analysis of urban and regional change. Sunk costs have been defined as “Costs which have been incurred in implementing a course of action or in the purchase of a piece of equipment that currently has a market value of zero … In other words such costs are irrecoverable” (Ferguson et al, 1993, page 101). Ferguson et al (1993) use an appropriate example of mining activity, in which the costs of drilling a mine shaft are irrecoverable. Although not discussed, it is presumably the case that the mine shaft, if abandoned by the company concerned, would have no value on the open market. Clark (1994) and Clark and Wrigley (1995; 1997) have examined ways in which the structure and management of large industrial corporations both affect and are affected by past commitments, in the form of the spatial configuration of production, and the existence of sunk costs which represent either past investment or penalties for future withdrawal from particular locations. The debate on sunk costs has been framed largely in relation to large multisite manufacturing corporations. However, Wrigley (1992; 1996) has attempted to apply this notion to retail activity, in particular the property assets of major grocery companies. One purpose of this present paper is to examine whether this approach can be applied more generally to the retail industry. In this paper I discuss these issues in the following way. After a descriptive review of the current extent of UK retailers’ land and property holdings, including ownership of property development companies, the utility of the ‘sunk costs’ concept is evaluated. Two opposing arguments are examined: first, that retailers’ land and property holdings contain significant sunk-cost elements which cannot easily be recovered, and can inhibit the companies’ performance; second, that these holdings are positive assets which are required for operational efficiency and may also allow future profit taking. These points of view are of course overstated, and not surprisingly it will appear that the true position lies somewhere between these two extremes. The exercise may, however, serve to correct against oversimplification of the issues concerned; and it will explore variations with type and size of retailer which are of interest in themselves. It should be noted that this review is confined largely to UK retailers and the UK property market. The latter is characterised, when compared with North American markets for example, by high land prices, heavy involvement of financial institutions, and fairly strict regulation by land-use planning interests (Guy and Lord, 1991). Much retail property is held on fixed rental ‘institutional leases’. The effects of these constraints on entry and exit from retail distribution all have potential implications for the extent and nature of sunk costs, but at the same time can contribute to a retailer’s asset base. These implications are discussed in this paper.