دانلود رایگان ترجمه مقاله تامین مالی بازآفرینی شهری (ساینس دایرکت – الزویر 2000)

مبتدی (مناسب برای درک مفهوم کلی مطلب) 

سیاست های دولتی فعلی بر اساس اصولی پیش بینی می شود که ارائه کردن برنامه های راهبردی بازسازی شهری نیازمند توسعه اقتصادی ارتقا یافته و شمول اجتماعی از طریق فعالیت های منطقه موثر و برنامه های محلی یکپارچه می باشد. برای تضمین کردن افزایش ارزش پولی، نهاد های سیاسی بازسازی باید سیاست های خودشان را از نظر ظرفیت برای رسیدن به این اهداف از طریق هماهنگی مثبت و هدف گیری صحیح منابع، ارزیابی کنند و نقش افسرهای دولتی در این منطقه و هماهنگی آن ها با بخش خصوصی افزایش یابد.هر کدام از RDA ها باید یک استراتژی برای توسعه اقتصادی منطقه خودش داشته باشد که این استراتژی ها باید شامل بازسازی های فیزیکی و اجتماعی باشد و یک برنامه یکپارچه ایجاد شود مانند بودجه بازسازی منفرد. این رویکرد جامع نیاز برای رشد پایدار را در سطح تولید بالاتر بررسی می کند و باعث می شود که فرصت های اشتغال بهتر و تقویت جوامع محلی شکل بگیرد.
پیمان جدید برای بازسازی (DETR 1998) همچنین تاکید زیادی بر روی بهترین روش ها داشته و نظارت و ارزیابی را یکی از بخش های بسیار مهم فرآیند بازسازی معرفی می کند. در این زمینه رویکرد های جامع و یکپارچه در سطح محلی نیازمند تنظیم های مشترک و کاری بین دولت های مرکزی و محلی می باشند؛ همچنین محقق کردن اهداف چندگانه در بازه گسترده ای از برنامه های بخش بندی شده در مشارکت با بخش خصوصی نیز از دیگر اهداف مطرح شده در این برنامه ها می باشد. انجمن دولت محلی (1998) نیز مسیری را برای تعهد جدید برای بازسازی ارائه کرده است که این مسیر یک رویکرد مشارکت جدید را در اختیار شهرها قرار میدهد که بر روی منابع و دسترسی به آن ها و تسهیل استراتژی ها و اولویت های محلی تاثیر دارد.
اگرچه دولت سیاست هایی را مشخص کرده است که در رابطه با نیاز برای فعالیت و ارتقای بازسازی های شهری بوده است، مشکلات عملیاتی در سطح محلی همیشه باعث می شود که مشارکت کاملی از طرف بخش خصوصی صورت نگیرد ( یعنی از طرف توسعه دهندگان و سرمایه گذاران از بخشهای دیگر). تاخیر و عدم قطعیت در سیستم های برنامه ریزی، مشکلات در قسمت های داخلی شهر ها، مشکلات د رترکیب زمین ها و تضاد در بافت ها و بودجه های امتیازی از طرف دولت از جمله مشکلات اصلی هستند که باعث می شود بخش خصوصی تمایل چندانی به فعالیت در این بخش نداشته باشد. دولت در اعلامیه سیاسی خودش برای مدرن سازی کردن سیستم های برنامه ریزی شهری، نیاز برای ابزار اقتصادی جدید و دیگر ابزار برنامه ریزی مدرن را تایید می کند تا سیستمهای برنامه ریزی شهری بتوانند برای تامین مالی در بخش جدید به اهداف خودشان برسند.
دیدگاه های موجود برای مدرن سازی کردن سیستم های برنامه ریزی قدرت زیادی را در پیشنهادات اخیر دریافت کرده اند که توسط کارگروه بازسازی شهری ارائه شده است. شکل گیری نواحی اولویت شهری جدید که در آن بازسازی های مکانی می تواند شامل فرآیند های دقیق برنامه ریزی، افزایش قدرت خرید و انواع معیارهای مالی برای تحریک بخش خصوصی به منظور سرمایه گذاری در نواحی متروک شود، می تواند اهمیت بسیار زیادی داشته باشد. این موارد مشوق شامل کاهش مالیات عوارض در فروش خانه ها در نواحی رو به زوال و یا ارائه کردن تخفیف های مالیاتی برای استفاده مجدد از ساختمان های متروکه می باشد. این مطالعه در رابطه با انگیزه های مالی ، تخمین زده است که در طول یک دوره 25 ساله مزایای مالیاتی میتواند باعث شود که 300.000 خانه در نواحی متروک ایجاد شود.
هدف قرار دادن منابع عمومی در بازآفرینی شهری به منظور به حداکثر رساندن اهرم سرمایه گذاری در بخش خصوصی ، در قلب گزارش کارگروه شهری (1999a) است که عدم موفقیت بازار در تأمین سرمایه ریسک متوسط و بلند مدت را برای پروژه های نوسازی منطقه پیچیده برجسته می کند. . کارگروه شهری ، اهمیت “عمومی” را در تسهیل بخش خصوصی برای گسترش ریسک سرمایه گذاری در املاک خود بیشتر می داند. “سرانجام” بازارهای مالی به شرط آنکه تعادل مناسبی بین امنیت سرمایه، سرمایه گذاری ، نرخ بازده سرمایه گذاری و گسترش خطر قابل قبول وجود داشته باشد ، محقق می شوند. تعدادی از “تمهیدات مالی” جدید پیشنهاد شده است: جمع آوری پول های عمومی و خصوصی در مکانیزم های سرمایه گذاری بلند مدت مانند صندوق های مشترک با سرمایه گذاران نهادی برای حمایت از پروژه ها در مناطق پیشنهادی اولویت شهری ؛ تأسیس شرکتهای RDAs توسط سرمایه گذاری منطقه ای. در ازای دریافت و اشتراک از مؤسسات ، ارائه وام و ایجاد یک صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات به سبک آمریکایی یا REIT-petite با ارائه بازده مناسب برای سرمایه گذاران در بخش مسکونی اجاره ای خصوصی. همه این موارد مکانیزم های جدید “اولیه” هستند. فرض اصلی مبنی بر این است که بیشترین استفاده از پول عمومی در بازآفرینی شهری ، دستیابی به سرمایه گذاری بیشتر از سوی بخش خصوصی است.
عدم قطعیت در مورد چشم انداز عملکرد بازار املاک همچنین یک مشکل اساسی برای سرمایه گذاران بلند مدت در مناطق بازآفرینی شهری است. عنصر اصلی عدم قطعیت سرمایه گذاران نهادی ، چشم انداز رشد اجاره را در بر می گیرد. به طور خاص ، تصویر منفی از مکانهای بازسازی شهری به این معنی است که رشد اجاره بها ، در طولانی مدت ، کمتر از مرکز شهر یا سرمایه گذاری های حاشیه شهری است. همانطور که مک نامارا (1993) متذکر شد مرکز لندن ، پایتخت های استان ، شهرک های بازاری و شهرهای کلیسای جامع به جای مکانهای بازآفرینی شهری ، تمرکز اصلی استراتژی سرمایه گذاری نهادی را تشکیل می دهند. مشوق ها برای بهبود بازده در مناطق بازآفرینی شهری شامل کمک های مالی از بالا به توسعه دهندگان برای ساختن این طرح ها ، کاهش هزینه های توسعه و سایر یارانه ها می شود. در تجزیه و تحلیل گزارش شده توسط سیمونز (1998) ، “از 13 پروژه مطالعات موردی در مورد بازآفرینی شهری که به عنوان یک روش کاهش ریسک مورد استفاده قرار گرفته است ، برخی از انواع وام های تضمین شده وام یا تامین های مالی در برابر مشکلات احتمالی زیست محیطی آینده استفاده شده است. در تجزیه و تحلیل سیمونز ، پروژه های قدیمی برای بازسازی نواحی متروکه موفق «اغلب شامل ترکیبی از استراتژی هایی هستند که با هم همکاری می کنند تا توسعه را تسهیل کنند و خطر را در بین طرفین گسترش می دهند باعث می شوند که کارایی اراضی افزایش یابد».
نوسان در قیمت های زمین نیز یکی از منابع ریسک در بازسازی های شهری می باشد. به عنوان مثال افزایش نیازهای کوتاه مدت می تواند باعث افزایش نیاز برای ارزش در این مکان های ثانویه شود اگرچه بازگشت تصمیم گیری در چرخه های املاک معمولا این نواحی که خیلی مطلوب نیستند را کنار می گذارد. علاوه بر این، مشکلات مرتبط با هماهنگ کردن حقوق زمین، به دست آوردن مجوز برنامه ریزی و اجرای موفق پروژه ها برای تطابق با نیاز کاربران نهایی یکی از مهم ترین موضوعات در بازار سرمایه گذاری می باشد و باعث می شود که ریسک های بنیادی در سرمایه گذاری های مورد نیاز برای بازسازی های شهری ایجاد شود.(مک نامارا ، 1993 گاهی نیز اختلاف در قیمت های بازاری ایجاد می شود که این اختلاف نشان دهنده امید ارزش برای مالکین و درک نهاد ها نسبت به ارزشی پایین تر مبتنی بر عوامل ریسک می باشد مانند نقد پذیری، هزینه های مدیریت بالا، و جریان درآمد پایین، کاهش بها، آلودگی، کمبود داده در رابطه با املاک و شفافیت اطلاعات برای استفاده در روش های ارزش یابی. در حالی که این تفاوت قیمت از نظر بهای زمین دیده می شود، نهاد های مالی در ورود به این بازار بسیار محتاط هستند. در واقع جدا از مطالعه های انجام شده توسط CASCO (1989) در رابطه با سطح و نقد شوندگی بازگشت سرمایه گذاری ها در قسمت داخلی شهر، شواهد تجربی کمی در رابطه با طرح های بازسازی UK و اهداف سرمایه گذاری و تامین مالی آن ها وجود دارد. این مقاله تلاش دارد تا فرایند های بازسازی شهری را بررسی کرده و شرایطی را شناسایی کند که بر اساس آن بخش خصوصی تمایل به فعالیت و سرمایه گذاری داشته باشد.

روش شناسی
روش شناسی اصلی این مقاله مبتنی بر نتایج یک مجموعه از مباحثه ها در گروه های تمرکز می باشد. از نظر تحقیقات رفتاری گسترده، مفاهیم این گروه های تمرکز باعث می شود که جایگزین خوبی برای پرسش نامه ها و مصاحبه های ساختار یافته ایجاد شود. به عنوان مثال، کیتزینگر و باربر (1999) این استدلال را مطرح می کنند که گروه های تمرکز برای بررسی کردن تجارب، نظرات، خواسته ها و نگرانی ها ایده آل هستند و ازین رو باعث می شوند که ما بتوانیم دیدگاه های متفاوت را بررسی کنیم در حالی که پرسش نامه ها بیشتر برای به دست آوردن داده های کمی مناسب هستند. استوارت و شمدسانی (1990) این موضوع را در نظر می گیرند که تعامل بین اعضای گروه های تمرکز معمولا باعث شکل گیری بینش و پویایی می شود که از طریق مصاحبه های ساختار یافته به دست نمی آید. اما، ما نباید گروه هایتمرکز را به عنوان رویکرد های مصاحبه ساختار یافته و یا جایگزین کامل روش های پرسش نامه ای در نظر بگیریم. در بسیاری از شرایط می توان از این رویکرد های تحقیقاتی نیز به صورت مکمل استفاده کرد. در واقع کروگر این موضوع را در نظر می گیرد که ترکیبی از هر دو رویکرد های کمی و کیفی می تواند باعث افزایش قدرت طراحی تحقیقات شود. در زمینه تحقیقات گسترده تر که این مقاله را شکل داده است، گروه های تمرکز در زمان مشابه و به صورت موازی با مصاحبه های ساختار یافته و نظر سنجی های پرسش نامه ای انجام شدند. این استراتژی توسط کروگر با نام سه گانه سازی معرفی شده است و به معنی استفاده از تکنیک های مختلف براای به دست آوردن گستردگی و عمق اطلاعات می باشد.
گروه های تمرکز باعث می شوند که مزیت های مختلفی نسبت به دیگر روش های تحقیقاتی ایجاد شود مثلا توانایی ایجاد کردن داده ها با هزینه کمتر و سرعت بیشتر؛ توانایی محقق برای تعامل داشتن با پاسخ دهنده ها؛ فرصت برای به دست آوردن مقادیر گسترده و غنی از داده ها؛ توانایی پاسخ دهنده ها برای واکنش نشان دادن و استفاده از منابع دیگر افراد گروه و انعطاف کلی این روش . محدودیت های این روش نیز شامل عدم استقلال نتایج، پتانسیل برای گرایش در صورت مسلط بودن پاسخ یک نفر در گروه های تمرکز و یا اعضای اصلی، و ماهیت گسترده پاسخ ها که باعث می شود تفسیر آنها دشوار شود. در هرصورت، این رویکرد معیار خاصی که دارد، بررسی گسترده موضوعات می باشد.
این کار باعث شده که ارزیابی های گسترده تری در زمینه تامین مالی بازسازی های شهری ایجاد شود. در انتخاب کردن مکان برای گروه های تمرکز چند عامل اهمیت داشت از جمله به دست آوردن یک گسترش جغرافیایی و مهم ترین از آن، تامین این معیار که نواحی از طریق ترکیبی از برنامه های بازسازی های شهری کمک دریافت کرده باشند. در مورد تاین و ویر، این منطقه به صورت آرایشی کامل از ابتکار عمل های بازسازی شهری در دهه 1980 و 1990 قرار داشت از جمله نواحی شرکتی، شرکت های توسعه، برنامه چالش شهری و پروژه های SRB ، یک نمایشگاه باغ های ملی و چند طرح دیگر که از طریق سیستم های امتیازی مختلف با هماهنگی برنامه مشارکت انگلیس، تامین بودجه شده بودند. به صورت مشابه کلان شهر مهم منچستر نیز در طول 15 تا 20 سال گذشته تحت بازه گسترده ای از فعالیت های بازسازی بوده است از جمله برنامه های بازسازی شهری تا منطقه های شرکتی، شرکت های توسعه، چالش شهری و برنامه های SRB و برنامه افتخار شهر منچستر. نمونه دره لی نشان دهنده یک سناریو متفاوت می باشد که تحت مشارکت دره لی در لندن اجرا شده است (LLVP) و از یک هماهنگی راهبردی از شش سازمان و سه شرکت و شورا استفاده می کند که با بخش خصوصی و دیگر برنامه های بازسازی کار خودشان را انجام می دهند از جمله برنامه های چالش شهری و SRB. اگرچه خروجی های این تحقیق ارتباطات گسترده ای دارند، اما برای به دست آوردن قابلیت مقایسه بین مکانیزم های مختلف، تصمیم گرفتیم که گروه های تمرکز را به مکان هایی داخل انگلستان محدود کنیم.
از قبل برای هر مجموعه از گروه های تمرکز کارهای اولیه دقیق در مکان مورد پژوهی مورد نظر انجام شد تا بتوان مشخصات ابتکار عمل های بازسازی را مشخص کرد. این المان تحقیقاتی در اصل شامل دسترسی پیدا کردن به موضوعات منتشر شده از جمله گزارش های مشاوره ای و استفاده از مصاحبه های نیمه ساختار یافته با افراد اصلی از بخش خصوصی و عمومی از جمله دانشگاهیان با علاقه های تحقیقاتی در زمینه بازسازی شهری می باشد. این کار باعث شد که توسعه یک دیتابیس از عوامل اصلی در هر کدام از مکان های مطالعه ایجاد شود که هر کدام از آن ها سپس برای مشارکت در گروه های تمرکز مورد دعوت واقع شدند. در اصل، این دیتابیس ها مشابه با قاب های نمونه برداری هستند که از آن ها ما توانستیم از افراد مهم دعوت کنیم تا در گروه های تمرکز مربوطه مشارکت کنند، اگر چه همانطور که در مقالات مطرح شده است شناسایی کردن یک قاب نمونه ، در نظر سنجی ها در مقایسه با تحقیقات گروه های تمرکز اهمیت بسیار بیشتری دارد.
در هر مکان یک استراتژی مشابه مورد استفاده قرار گرفت که شامل یک مجموعه از سه جلسه مجزا بود. جلسه اول به صورت خاص اختصاص به عواملی داشت که از بخش خصوصی آمده بودند به خصوص سازمان های محلی در همان محل ( دفترها و نماینده های آن ها) همچنین بخش دولت مرکزی و سازمان های بازسازی نیز در این جلسه فعالیت داشتند. گروه تمرکز دوم مرتبط با بخش خصوصی بود که عواملی از جمله توسعه دهندگان، سرمایه گذاران و صاحبین املاک ، موسسه های مالی، سازمان ها یا مشاور ها و افراد استخدام شده برای نظر سنجی ها در آن شرکت داشتند. گروه تمرکز سوم نیز باعث ترکیب افراد از بخش خصوصی و عمومی شد که بعضی از آن ها در گروه های اختصاصی نیز شرکت کرده بودند. فلسفه زیر لایه ای ترکیب کردن این نماینده ها اول ادغام گروه های تمرکز بود زیرا کروگر به این نکته اشاره می کند که همگن بودن می تواند هم باعث گستردگی مباحث و هم باعث محدود شدن مباحث شود. ازین رو، ابتدا ما گروه های اختصاصی را برای عوامل عمومی و اختصاصی ایجاد کردیم. سپس فکر کردیم که شاید بهتر باشد این حالت همگن را کمی به هم بزنیم تا بتوانیم مفاهیم گسترده تری را از طریق ترکیب بخش خصوصی و عمومی به دست بیاوریم و تعامل های آن ها را بررسی کنیم.