دانلود رایگان ترجمه مقاله گرفتن حق عبور از روی ملک برای پروژه های ساختمانی (ASCE سال 2013)

مبتدی (مناسب برای درک مفهوم کلی مطلب) (ترجمه به صورت ناقص انجام شده است)

O’Conner (2005) مدت زمان لازم برای دستیابی به جاده ROW را بررسی و انواع استراتژی های ارتقا یافته را مورد بررسی قرار داد. در این تحقیق، فرایند ROW فراگیر از DOT تگزاس برای شناسایی مدت زمان و تاخیر در وظایف مورد نیاز برای موفقیت ROW برای ساخت و ساز مورد بررسی قرار گرفت. این مطالعه 9 نوع از عوامل تأخیر خرید مانند قیمت گذاری و تاخیر پرداخت جبران خسارت را تعیین نمود، ازجمله: ارزیابی بهبود چندگانه مالکیت مالک، کسب و کارهای کوچک یا مراکز خرید به عنوان بخشی از اجاره،در نتيجه دستيابی جزئي شرکت. تاخیر در واگذاری و مالکیت شامل مواردی از قبیل: ظرفیت محدود سازمان های برون سپاری، موانع ناشی از مقررات و رویه ها، ادعاهای ورشکستگی و مشکلات مانند مالکان چندگانه . تاخیر های شخص ثالث شامل روابط عمومی و پاسخ به صاحبان اموال مختلف، کمک های محلی یا شهرستانی، نیازهای مجدد و نوسانات بازار است. نوع قطعه زمین و تاخیرهای بهبودی که شامل راه آهن، کسب و کار، پارکینگ، خانه، مراکز خرید و پست های اداری، که نیازهای خاص، اندازه های قطعه ، تعداد نقل مکان ها، تخصیص های جزئی و تقسیم بندی قطعه ها است. تأخیر در دادرسی زمانی اتفاق می افتد که آژانس دریافت کننده تصمیم بگیرد که باید محکومیت و پرونده قانونی حوزه (ED) را برجسته نماید. صاحبان ملک اغلب از الزامات قانونی ED آگاهی ندارند، و تاخیر در رسیدگی به شکایات با کمبود دانش مالک همراه می شود.
تمام جنبه های فرآیند استخراج ROW مطابق با الزامات قانون یکنواخت است که برای درمان های یکنواخت و عادلانه اشخاصی که از طریق خانه های خود، شرکت ها یا مؤسسات آواره شده از طریق برنامه های کمک فدرال و فدرال آواره شده اند، فراهم می کند و زمین های یکنواخت و عادلانه را ایجاد می کند سیاست های خرید برای برنامه های فدرال و فدرال کمک می کند. علاوه بر این، این قانون با اصلاح پنجم قانون اساسی ایالات متحده مطابقت دارد ::: و نباید از زندگی، آزادی، و یا اموال محروم شود، بدون فورمه قانونی؛ و نه مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی، بدون جبران خسارت “(قانون اساسی ایالات متحده 1791). این قانون و مقررات مرتبط با آن، حفاظت از صاحبان و مستاجران آسیب دیده را فراهم می سازد. مدیران ROW، مدیران و کارکنان با چالش های مداوم برای ارائه خدمات با کیفیت بالا به صاحبان زمین و نگرانی های عمومی مانند هزینه های مالیات دهندگان و مسائل مربوط به محیط زیست و باستان شناسی مواجه هستند. اکثر متخصصانی که با قانون واحد کار می کنند، این برنامه را به عنوان یک ابزار عالی برای اطمینان از حفاظت از صاحبان اموال تحت تاثیر خرید زمین های خصوصی برای استفاده عمومی، در نظر می گیرند. همچنین تضمین می کند که پول مالیات دهندگان هدر ندهد (Smith 2005).
تقریبا 80 درصد از تمام خریدهای ROW بدون آغاز محاکمه محکوم می شود (FHWA 2002). محکومیت فرایندی است که در آن مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی از طریق جلسات قانونی به دست می آید، زمانی که مالک با پیشنهاد جبران خسارت آژانس دریافت کننده زمین موافقت نکند و از امضای معاهده یا سند مالکیت دیگر امتناع می ورزد. هنگامی که یک قطعه محکوم می شود، فرایند شامل چندین مرحله می شود: (1) فایل قطعه زمین را به گزارش وضعیت محکومیت اضافه کنید. (2) تقاضای معاون دادستانی ویژه برای تعیین وکیل دادگستری از یک لیست از قبل تأیید کنید؛ (3) توصیه برای محکومیت را برای گنجاندن در دستور کار کمیسیون حمل و نقل می سی سی پی، که یک بار در ماه اتفاق می افتد، آماده کنید. (4) درخواست نظرسنجی محکومیت یا تایید صحت قطعه زمین را ارسال کنید؛ و (5) پس از پایان این، قطعه زمین به دادگاه ارسال خواهد شد. معمولا، بررسی و تهیه پرونده پرونده تقسیم می شود به طور متوسط 3 تا 6 ماه، قطعه زمین به آن که وظیفه اختصاص داده شده (داخلی و یا مشاور) قبل از ارسال فایل به وکیل. علاوه بر این، زمانی که به وکیل رسیده است، به طور متوسط پنج تا شش ماه طول می کشد تا حق ورود را دریافت کنند. این حق ورود با استفاده از Quick Take (کسب اموال که در آن مذاکرات خرید ملک شکست خورده است) است که توسط قوانین (ایالتی می سی سی پی، 1972) تنظیم شده است. در سال 2011، قانون اساسی می سی سی پی با رفراندوم برای ممنوعیت دولت و دولت محلی از مالکیت خصوصی توسط ED و انتقال آن به افراد دیگر یا کسب و کارهای خصوصی به مدت 10 سال پس از کسب مجوز تغییر یافت. استثنا از ممنوعیت شامل امکانات زهکشی و زهکشی، جاده ها، پل ها، بنادر، فرودگاه ها، حامل های مشترک و خدمات عمومی است. با این حال، این اصلاحیه اخیر بر روند محکومیت در (ایالت می سی سی پی)MDOT تأثیری نداشت. در حالت ایده آل، همه ROW باید از طریق مذاکره به جای محکومیت و دادخواهی به دست آید. این رویکرد، الزام قانون یکنواخت را نشان می دهد که سازمان ها «::: هر تلاش منطقی را برای به دست آوردن املاک واقعی توسط مذاکره انجام می دهند» (FHWA 1971).
در حال حاضر هیچ پاسخ ساده و مستقیم برای کاهش طول مدت خرید وجود ندارد. بازبینی فرآیند کسب و تعیین عوامل مؤثر در فرایند به پاسخ مستقیم برای به حداقل رسندن تاخیر کمک می کند.

روش شناسی
این مطالعه به منظور شناسایی عوامل که باعث افزایش تعداد موارد محکومیت شد و همچنین تاخیر در فرآیند خرید ROW در می سی سی پی بود طراحی شد. مصاحبه های غیر رسمی با مدیران MDOT و عوامل ارشد حوزه کسب، ارزیابی، نقشه های تحقیق و عمل و بخش های عنوان برای به دست آوردن درک کامل تر از فرآیند کسب فعلی، از جمله مشکلات و مشکلات شخصا با عوامل و دیدگاه عامل از چالش های موجود در فرآیند کسب. اطلاعات بیشتر در مورد مصاحبه ها در مطالعه Aleithawe (2010) ارائه شده است. پایگاه داده های پروژه MDOT برای شناسایی پروژه های بزرگراه کامل از سال 2008 تا 2010 استفاده شده است. در مجموع 71 پروژه تکمیل شده در پایگاه داده یافت شده و در قالب صفحه گسترده وارد شده است. برای نشان دادن تأثیر محکومیت محکومیت در مدت زمان اجرائی، 21 پروژه تکمیل شده به طور تصادفی انتخاب شده در این تحقیق مورد بررسی قرار گرفت. هر پروژه سوم، بدون نگاه کردن به جزئیات پروژه، انتخاب شد. 21 پروژه شامل 691 قطعه، اندازه نمونه آماری معنی دار اما قابل کنترل است. متغیرهای مورد ارزیابی شامل تعداد کل قطعات در هر پروژه، تعداد قطعه زمین های به دست آمده از محکومیت، تعداد قطعه زمین های خرید شده توسط مذاکره و مدت زمان خرید در روز می باشد. تجزیه و تحلیل چند مرحله ای گام به گام نیز برای بررسی عوامل تاثیر گذار بر مدت زمان اجرایی استفاده شد. علاوه بر این، یک نظرسنجی آنلاین با پیگیری های مبتنی بر تلفن و یا شخصی انجام شد تا فهم بهتر از چالش های موجود در فرآیند کسب و خواندن و تأثیر شفافیت و وضعیت افشای محکومیت را برای مدت 30 روز بررسی کند. مخاطبان مورد نظر برای نظرسنجی و مصاحبه پیگیری شامل مدیران ROW، عوامل ارشد و ROW کنونی، سابق و قرارداد)، کارکنان خدمات مشاوره خصوصی و عوامل خصوصی کسب و کار املاک و مستغلات بود. آدرس اینترنتی نظرسنجی آنلاین به صورت الکترونیکی به 47 نفر منتخب انتخاب شده در مخاطبان مورد نظر ارسال شد. سی و پنجم (74٪) شرکت کنندگان به پرسشنامه های آنلاین پاسخ دادند. برای به دست آوردن بینش و عمق در پاسخ از نظر آنلاین، تجزیه و تحلیل توصیفی از نتایج بررسی انجام شد.
برای بررسی اعتبار، دقت و کاربرد فرآیند توسعه یافته، پروژه فعال با 32 قسمت برای تست فرآیند توصیه شده جدید مورد استفاده قرار گرفت.

نتایج
مصاحبه ها
فرآیند کسب MDOT مورد بررسی قرار گرفت تا فاکتورهایی را تعیین کند که بیشترین تاثیر را در فرآیند ROW خرید داشتند و اینکه آیا فرایندها یا تکنیک های جدید تعداد قطعه زمین های توصیه شده برای محکومیت را کاهش داده و در نتیجه فرآیند کسب کلی را افزایش می دهند. برای درک روند فعلی استخدام و شناسایی چالش ها و موانع مختلف در فرآیند استخراج ROW مصاحبه ها و بحث ها با طیف گسترده ای از کارکنان ROW، مدیران، مهندسین، نظرسنجی، نقشه برداری، عنوان، ارزیابی، بررسی، خرید و بخش انتقال. از این بحث ها، سه عامل اصلی به عنوان موانع اولیه ظاهر شدند. آنها به عنوان قانون ایالتی، سیاست های محلی و فرایند مدیریت خرید شناخته شدند. همچنین در طی مصاحبه مشخص شد که 18 تا 18 درصد از قطعه زمین ها معمولا از طریق محکومیت به دست می آیند. برخی از چالش های بیان شده در مصاحبه ها شامل موارد زیر می شوند:
1. فقدان ارتباطات مؤثر بین عوامل ربوی و صاحبان اموال برای رسیدگی به سوالات / نگرانی صاحبان اموال پس از شروع مذاکرات؛
2. فقدان ابزار یا تکنیک های نوآورانه پس از مذاکرات ناموفق، برای تلاش برای بدست آوردن زمین بدون توصیه به محکوم کردن؛
3. مؤسسات بی تجربه اغلب یک ابزار حقوقی را نادیده می گیرند یا سوالات صاحبان اموال را به موقع و به ناامیدی و بی اعتمادی منجر می شوند؛
4. عدم آموزش متقابل مناسب در میان عوامل ROW، نتیجه سوء تفاهم یا سردرگمی؛
5. عوامل خرید ROW در انتظار ابزارهای گم شده یا اصلاح شده مانند اعمال اعتماد یا نقشه ها، که باید در مراحل اولیه در دسترس بود؛
6. از آنجا که عدم شفافیت در فرایند کسب، MDOT قادر به ارائه یک کپی از گزارش ارزیابی برای نشان دادن مالک مالک چگونه ارزیاب را به ارزش بازار فعلی عادلانه وارد شد؛ و
7. عدم تایید وضعیت فروش اعتبار فروش سخت تر است و به طور مستقیم به تاخیر در فرآیند گرفتن ROW کمک می کند.
اکثریت قریب به اتفاق (90٪) از کارکنان ROW و مشاوران خصوصی نشان دادند که قوانین دولتی و سیاست های داخلی (شفافیت) مستقیما بر فرایند کسب ROW تاثیر می گذارد. با توجه به کارکنان ROW از کشورهای دیگر، تنسی، آرکانزاس و لوئیزیانا، شفافیت به دست آمده از طریق تغییر وضعیت غیرقابل شناسایی و سیاست های محلی به کاهش توصیه شده برای قطعه زمین های محکوم در این ایالت ها به میزان 25، 15 و 5٪ ، به ترتیب، که باعث کاهش مدت زمان کلی (Aleithawe 2010) شد.
تجزیه و تحلیل توصیفی و رگرسیون
مجموعه داده ای از 21 پروژه به طور تصادفی انتخاب شده 691 قطعه زمین بود که برای بررسی تأثیر محکومیت و شفافیت در مدت زمان اجرایی مورد استفاده قرار گرفت.
جدول 1 نشان دهنده توزیع آماری اساسی 21 پروژه به طور تصادفی انتخاب شده است. همانطور که در جدول 1 نشان داده شده است، میانگین 33 قطعه در هر پروژه وجود دارد.
تجزیه و تحلیل نشان داد که روش خرید اولیه برای 691 قطعه در 21 پروژه، از طریق مذاکره از طریق مذاکره صورت گرفت، همانطور که در جدول 2 نشان داده شده است. این نشان می دهد که 17 درصد از محکومیت؛ بیشترین قطعه، 83٪، از طریق مذاکره به دست آمد.
جدول 2 اطلاعات آماری اساسی را برای تعداد قطعه هایی که از طریق محکومیت به دست آمده و اطلاعاتی که از طریق روند مذاکرات به دست آمده است، فراهم می کند.
جدول 3 اثر قابل توجهی از محکومیت را بر مدت زمان کسب می دهد. حداکثر مدت محکومیت برای 16 پروژه که شامل محکومیت بود، 1620 روز (4.5 سال) بود، در حالی که حداکثر مدت زمان پروژه برای پرونده مذاکرات، پنج پروژه که شامل محکومیت نبودند، 454 روز (1.2 سال ): تفاوت 1،166 روز (3.2 سال) برای مذاکره و محکوم کردن.
همانطور که در جدول 4 نشان داده شده است، مقدار p-value چند انتقالی از قطعه زمین های به دست آمده از محکومیت یک متغیر آماری معنی دار بود که مدت زمان کسب را تحت تاثیر قرار می دهد تا سطح معنی داری 95٪ (p <0.05). علاوه بر این، نتایج این تحلیل با نتایج تحقیقات قبلی همخوانی داشت (Aleithawe 2012).

نتایج نظرسنجی آنلاین
نه سوال در این نظرسنجی اینترنتی آنلاین به صورت الکترونیکی به 47 عامل خصوصی کسب و کار املاک و مستغلات منتخب فرستاده شد؛ در این نظرسنجی، MDOTagent های فعلی و سابق پرسش هایی را که به طور مستقیم به تاثیر شفافیت و افشاگری مربوط می شود، سوالی مطرح کردند.